集體宿舍設在小區也算“群租”

《實施意見》明確，在本市中心城區和市郊城鎮的住宅小區內，只要有下列情形之一，就認定為“群租”：一是將單位集體宿舍設在住宅小區內；二是將一間原始設計為居住空間的房間分割、搭建后出租，或按床位出租；三是將原始設計為廚房、衛生間、陽臺和地下儲藏室等非居住空間，出租供人員居住；四是任一出租房間的人均居住面積低于5平方米；五是任一出租房間的居住人數超過2人（有法定贍養、撫養、扶養義務關系的除外）。

其中，居住人數不得超過2人的規定，是此次同步修訂《管理辦法》的新增條款，主要是為了解決出租房間內居住使用人超過正常居住人數，包括在住宅小區內設集體宿舍的問題。市房管局同時明確，人均出租面積是指出租房間內的實際面積，不能簡單套用房屋建筑面積來計算是否“群租”。

涉及群租房東中介都要擔責

《實施意見》還進一步明確，房屋租賃相關主體責任，包括出租人、轉租人、承租人、房地產經紀機構和經紀人等，若涉及“群租”，均將受到相應的處罰。

其中，出租人應對出租房屋安全負責，并與公安派出所簽訂《治安責任保證書》，特別是集中出租的出租人，還應按規定要求，全面落實安全管理職責。違規租賃受到行政處罰的，在履行處罰決定前將限制其房屋買賣，同時將處罰信息作為其不良記錄，納入本市公共信用信息服務平臺。

轉租人轉租住房不得以營利為目的；抗拒執法的，由公安部門依法處以警告、罰款，直至拘留；違規轉租受到行政處罰的，除記入信用檔案外，還將建立“黑名單”抄告相關部門加強監管，并在房地產經紀行業內進行通報，不得為“黑名單”上人員居間代理房屋租賃業務。

承租人應對出租房屋使用安全負責，并服從行政管理部門和街鎮的管理；在“群租”整改前，按照合法穩定居住的要求，將暫停辦理承租人的居住房屋租賃合同備案、居住證和臨時居住證等手續。

房地產經紀機構和經紀人不得從事或者教唆他人參與“群租”等違規租賃行為；發現違規的，除行政處罰外，還將暫停其經紀合同網上備案資格，記入信用檔案，并交由工商部門按照分類管理的要求，列為重點監管對象。

違規處罰最高可達10萬元

市房管局明確，針對當前“群租”治理執法成本高、違法成本低的問題，上海在同步修訂《管理辦法》時，已加大了對違規租賃行為的處罰力度。

一方面，提高了對部分違規行為的處罰標準。針對出租人和轉租人，將罰款幅度由之前的“5000元以上3萬元以下”提高至“1萬元以上10萬元以下”；針對房地產經紀機構，將罰款幅度由 “3000元以上3萬元以下”提高至“3萬元以上10萬元以下”。

另一方面，新增了違反安全管理要求的處罰措施。出租房屋不符合規定的治安、消防等標準和要求的，由公安部門責令改正，并可處1000元以上3萬元以下罰款；出租人集中出租房屋達到一定規模，未落實相應安全管理責任，造成嚴重后果的，由公安部門責令改正，并可處最高10萬元以下罰款。

《實施意見》還指出，對于利用出租房屋，以旅店、招待所等名稱制作招牌字號招攬住宿，或按日出租收取費用的，按照治安管理、旅館業管理的相關規定予以處理；未取得相關許可證的，不準開辦旅館。違反規定的，由公安、工商等部門依法處罰。

綜合治理“群租”流程明確

《實施意見》明確了綜合治理“群租”的流程，劃分為發現、認定、整改和處罰四個環節。

在發現環節，要求各區縣依托“大聯動、大聯勤”等各類平臺，及時受理居民投訴和基層上報的“群租”問題。

在認定環節，除了上門核查外，還可以通過對房屋面積信息、實有人口信息進行比對的方式，幫助認定“群租”。

責令整改，指由街鎮協調相關部門，針對不同的違規行為，向租賃當事人出具《責令限期整改通知書》。

行政處罰，是對逾期不整改的違規行為，由相關部門依據各自職責，依法作出行政處罰決定，如責任人拒不履行，向人民法院申請強制執行。

市房管局表示，要充分發揮居委會、業委會、物業服務企業等作用，通過修訂完善業主管理規約，增加人防技防手段、鼓勵業主以相鄰妨害提起民事訴訟等多種途徑，開展自我管理。對違反業主管理規約，出現“群租”等違法違規情況，危及房屋安全的，要求業主及時整改，或書面授權第三方機構代為整改，確保出租房屋使用安全。