地下空間車位租售相關(guān)問題解答

一、認(rèn)知類

（一）業(yè)主購買地下車位有何好處？

答：購買專屬地下車位，既能輕松解決停車難問題，有車位的配套，更利于住宅的轉(zhuǎn)售和增值。

（二）地下空間，是不是單指地下停車位、車庫？

答：不是，地下空間是指屬于地表以下，主要針對(duì)建筑方面來說的一個(gè)名詞，它的范圍很廣，停車位、車庫是其中一部分。

（三）地下車位租售的法律、政策依據(jù)是什么？

答：《中華人民共和國物權(quán)法》《中華人民共和國人民防空法》《人民防空工程平時(shí)開發(fā)利用管理辦法》《人民防空工程建設(shè)管理規(guī)定》《湖北人民防空工程管理規(guī)定》《湖北省物業(yè)服務(wù)和管理?xiàng)l例》《恩施土家族苗族自治州地下空間開發(fā)利用管理辦法》（恩施州3號(hào)令）、《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目車位交易管理的通知》（恩施州住建7號(hào)文）、《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目車位銷售出租行為的通知》（恩施州住建12號(hào)文）、《關(guān)于有效應(yīng)對(duì)疫情促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展的措施》（恩施州9號(hào)文）。

（四）租售地下車位的司法解釋內(nèi)容是什么？

答：建筑物區(qū)分所有權(quán)隨著我國《物權(quán)法》的出臺(tái)第一次見諸于法律，于2009年10月1日施行的《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）將建筑物區(qū)分所有權(quán)劃分為建筑物專有部分所有權(quán)和建筑物共有部分所有權(quán)，并在《解釋》第2條規(guī)定了建筑物專有部分的具體界定標(biāo)準(zhǔn)，以此認(rèn)定車位等特定空間是否屬于建筑物專有部分，在《解釋》第6條對(duì)《物權(quán)法》第74條第3款進(jìn)行補(bǔ)充規(guī)定，即將不符合規(guī)劃的占用公共道路或其他場地的車位規(guī)定為建筑物共有部分屬業(yè)主共有。同時(shí)《民法典》第二百七十五條規(guī)定建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。第二百七十六條規(guī)定建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。

（五）停車多年，都沒收費(fèi)，為什么突然要租售？

答：目前周邊恩施及武漢、宜昌、重慶等多數(shù)城市已開始租售車位，隨著《恩施土家族苗族自治州地下空間開發(fā)利用管理辦法》（恩施州3號(hào)令）、《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目車位交易管理的通知》（恩施州住建〔2018〕7號(hào)）、《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目車位銷售出租行為的通知》（恩施州住建辦〔2020〕12號(hào)）的出臺(tái)，趨勢所在。如今城市車位趨勢緊張，車位有時(shí)比房子更剛需。購買專屬地下車位，能輕松解決停車難問題，有車位的配套，更利于住宅的轉(zhuǎn)售和增值。

（六）地下車位是否已公攤到商品房中？

答：根據(jù)建設(shè)部《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》（建房）〔1995〕517號(hào)）第九條第一項(xiàng)的規(guī)定以及《中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)房產(chǎn)測量規(guī)范》（GB/-2000）的要求，凡已作為獨(dú)立使用空間銷售或出租的地下室、車棚、車庫、為多幢服務(wù)的警衛(wèi)室和管理用房，作為人防工程的地下室都不計(jì)入共用建筑面積。

（七）地下車位的產(chǎn)權(quán)，究竟歸誰？

答：按《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目車位交易管理的通知》（恩施州住建7號(hào)文）產(chǎn)權(quán)歸屬分四種情況：

1.業(yè)主共有停車位。建筑區(qū)劃內(nèi)占用業(yè)主共有的道路或公共架空層（經(jīng)規(guī)劃批準(zhǔn)有封閉的維護(hù)結(jié)構(gòu)且具有獨(dú)立使用功能的除外）等其他公共場地的停車位以及土地出讓條件及規(guī)劃條件中明確要求配置的地上公共停車位屬于全體業(yè)主共有，任何單位和個(gè)人不得改變用途和現(xiàn)狀，建設(shè)單位無權(quán)出售、出租。由業(yè)主大會(huì)決定將車位交由業(yè)主使用的方式，相關(guān)收益及使用由業(yè)主大會(huì)決定。

2.人防停車位。結(jié)合民用建筑修建的人防“平戰(zhàn)結(jié)合”地下停車位，建設(shè)單位應(yīng)用紅色標(biāo)注或劃定范圍，按照“平時(shí)由投資者使用管理，收益歸投資者所有”的原則，投資建設(shè)單位可以出租，但須優(yōu)先滿足業(yè)主需要，不得出售，每次租賃期限不得超過3年。

3.產(chǎn)權(quán)停車位。建筑區(qū)劃內(nèi)按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證確定且首次登記所有權(quán)人為建設(shè)單位的停車位（不含人防停車位），任何單位和個(gè)人不得改變用途和現(xiàn)狀，當(dāng)事人可以通過出售、附贈(zèng)、出租等方式約定歸屬。

4.機(jī)械式停車位。建設(shè)單位開發(fā)建設(shè)的機(jī)械停車位只能出租，不得銷售，并應(yīng)當(dāng)首先滿足建筑區(qū)劃內(nèi)業(yè)主的需要，租金扣除必要費(fèi)用后由投資人所有。

二、流程類

（一）地下車位可預(yù)售，意味著什么？

答：意味著買房的同時(shí)，便可以購買車位。房子是期房，車位也是，不必等到初始登記以后再銷售。

（二）地下車位是否擁有產(chǎn)權(quán)？

答：建筑區(qū)劃內(nèi)的非人防工程的地下車位購買后業(yè)主擁有產(chǎn)權(quán)。

（三）購買地下車位能否貸款？

答：可以，但目前銀行車位貸款業(yè)務(wù)，只針對(duì)在該行辦理了一手房貸款的客戶，為客戶辦理同一小區(qū)內(nèi)的車庫車位的貸款，貸款利率按照同期的消費(fèi)貸款利率來執(zhí)行。不同銀行對(duì)車庫車位貸款業(yè)務(wù)的規(guī)定不盡相同，具體請(qǐng)咨詢各大銀行。

（四）能否用公積金或公積金貸款買車位？

答：公積金貸款不支持購買車位。現(xiàn)行的公積金管理?xiàng)l例規(guī)定公積金只能用于購買、建造、大修等自住房。

（五）住房轉(zhuǎn)賣他人時(shí)，車位如何處置？

答：商品房小區(qū)內(nèi)已購買地下停車位的房地產(chǎn)權(quán)利人需轉(zhuǎn)讓商品房屋的，地下停車位應(yīng)當(dāng)一并轉(zhuǎn)讓。需分別或單獨(dú)轉(zhuǎn)讓地下停車位的，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先轉(zhuǎn)讓給該商品房小區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)權(quán)利人；需出租的，應(yīng)當(dāng)出租給該商品房小區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)權(quán)利人或承租人。

（六）車位產(chǎn)權(quán)有多少年？

答：根據(jù)《恩施土家族苗族自治州地下空間開發(fā)利用管理辦法》第十三條 地下空間建設(shè)用地使用權(quán)的最高使用年限，對(duì)應(yīng)地上建設(shè)用地使用權(quán)用途最高使用年限確定。

連建地下空間建設(shè)用地使用權(quán)用途與地上建設(shè)用地使用權(quán)用途一致的，其土地使用權(quán)年限一致；用途不一致的，其土地使用權(quán)起算年限與地上建設(shè)用地起算年限一致，并按照土地管理相關(guān)規(guī)定確定的用途類別分別確定土地使用權(quán)年限，但不超過其地上建設(shè)用地使用權(quán)的最高年限。

（七）已購買的產(chǎn)權(quán)車位，能否單獨(dú)轉(zhuǎn)賣？

答：能，《恩施土家族苗族自治州地下空間開發(fā)利用管理辦法》第二十三條 商品房小區(qū)內(nèi)已購買地下停車位的房地產(chǎn)權(quán)利人需轉(zhuǎn)讓商品房房屋的，地下停車位應(yīng)當(dāng)一并轉(zhuǎn)讓。需分別或單獨(dú)轉(zhuǎn)讓地下停車位的，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先轉(zhuǎn)讓給該商品房小區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)權(quán)利人。

（八）開發(fā)商承諾贈(zèng)送的車位，能否辦理產(chǎn)權(quán)證？

答：具體視購房者與開發(fā)商簽訂的合同內(nèi)容確定，如果是簽訂內(nèi)容贈(zèng)送的使用權(quán)，則不可辦理產(chǎn)權(quán)證；如果簽訂內(nèi)容贈(zèng)送的是產(chǎn)權(quán)，且贈(zèng)送車位不屬于人防車位，則可辦理產(chǎn)權(quán)證。

（九）開發(fā)商贈(zèng)送的車位，能否抵押貸款、轉(zhuǎn)移登記？

答：贈(zèng)送的車位如果具有產(chǎn)權(quán)，并取得產(chǎn)權(quán)登記，可辦理相關(guān)手續(xù)。

（十）租賃車位，合同可以簽多久？

答：一般是1年一簽，最多不超過20年。

三、人防類

（一）人防工程車位與非人防車位是怎么劃分界定的？

答：一般來說，建設(shè)單位在人防工程汽車坡道口附近應(yīng)設(shè)有指示牌，在工程入口上方設(shè)有標(biāo)志牌，并且應(yīng)在工程入口附近墻體上懸掛了平時(shí)維護(hù)管理規(guī)定和平面示意圖。人防工程是個(gè)密閉工程，其圍護(hù)結(jié)構(gòu)上不設(shè)采光窗口，人防工程與室外或與普通地下室之間，設(shè)有防護(hù)密閉門，且門上噴涂相應(yīng)標(biāo)識(shí)。

（二）人防工程車位也可以租售嗎？

答：人防工程車位可租不可售。

《中華人民共和國人民防空法》第五條“國家鼓勵(lì)、支持企業(yè)事業(yè)組織、社會(huì)團(tuán)體和個(gè)人，通過多種途徑，投資進(jìn)行人民防空工程建設(shè)；人民防空工程平時(shí)由投資者使用管理，收益歸投資者所有。”

《人民防空工程平時(shí)開發(fā)利用管理辦法》第三條 人民防空工程平時(shí)開發(fā)利用應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持有償使用、用管結(jié)合的原則，平時(shí)由投資者使用管理，收益歸投資者所有。

《湖北省人民防空工程管理規(guī)定》第三十八條 已開發(fā)利用的人防工程平時(shí)由投資者或者管理者、使用者按規(guī)定使用；戰(zhàn)時(shí)或者遇突發(fā)公共事件時(shí)，由縣級(jí)以上人民政府統(tǒng)一調(diào)配使用。

（三）人防車位可租給非小區(qū)業(yè)主嗎？

答：在滿足本小區(qū)業(yè)主之前，不可以。《中華人民共和國物權(quán)法》第七十四條 建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。

（四）人防車位租賃，合同最長簽多久？

答：我州內(nèi)人防車位每次租賃期限不得超過3年。根據(jù)恩施州住建委2018年7月16日發(fā)《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目車位交易管理的通知》“人防停車位結(jié)合民用建筑修建的人防‘平戰(zhàn)結(jié)合’地下停車位，建設(shè)單位應(yīng)用紅色標(biāo)注或劃定范圍，按照‘平時(shí)由投資者使用管理，收益歸投資者所有’的原則，投資建設(shè)單位可以出租，但須優(yōu)先滿足業(yè)主需要，不得出售，每次租賃期限不得超過3年。”

（五）人防車位的租賃收入，歸誰所有？

答：收益歸投資者所有。《中華人民共和國人民防空法》第五條和《人民防空工程平時(shí)開發(fā)利用管理辦法》第三條的相關(guān)規(guī)定，人民防空工程平時(shí)開發(fā)利用應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持有償使用、用管結(jié)合的原則，平時(shí)由投資者使用管理，收益歸投資者所有。

（六）哪些車位只能租不能售？

答：

1.人防車位只能租不能售。

2.機(jī)械式停車位。恩施州住建委2018年7月16日發(fā)《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目車位交易管理的通知》“建設(shè)單位開發(fā)建設(shè)的機(jī)械停車位只能出租，不得銷售，并應(yīng)當(dāng)首先滿足建筑區(qū)劃內(nèi)業(yè)主的需要，租金扣除必要費(fèi)用后由投資人所有。”

”3.業(yè)主共有停車位建設(shè)單位不能租不能售。恩施州住建委2018年7月16日發(fā)《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目車位交易管理的通知》“建筑區(qū)劃內(nèi)占用業(yè)主共有的道路或公共架空層（經(jīng)規(guī)劃批準(zhǔn)有封閉的維護(hù)結(jié)構(gòu)且具有獨(dú)立使用功能的除外）等其他公共場地的停車位以及土地出讓條件及規(guī)劃條件中明確要求配置的地上公共停車位屬于全體業(yè)主共有，任何單位和個(gè)人不得改變用途和現(xiàn)狀，建設(shè)單位無權(quán)出售、出租。由業(yè)主大會(huì)決定將車位交由業(yè)主使用的方式，相關(guān)收益及使用由業(yè)主大會(huì)決定。”

（七）人防車位的維護(hù)，由誰負(fù)責(zé)？

答：人防工程的維護(hù)管理由建設(shè)單位負(fù)責(zé)。《湖北省人民防空工程管理規(guī)定》第二十七條 人防工程的維護(hù)管理由建設(shè)單位負(fù)責(zé)，已開發(fā)利用的，由使用單位負(fù)責(zé)，實(shí)行誰建設(shè)、誰管理，誰使用、誰管理的原則。

（八）租賃人防車位，還需要繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)嗎？

答：需要。恩施州住建委2018年7月16日發(fā)《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目車位交易管理的通知》“出租停車位的，應(yīng)明確出租的時(shí)間、方式、租金標(biāo)準(zhǔn)、機(jī)動(dòng)車停放管理服務(wù)費(fèi)。”

四、解惑類

（一）小區(qū)業(yè)主最多可購買幾個(gè)車位？

答：最多可購買2個(gè)車位。在車位配比不超過1：1的情況下，購房人每購買1套房屋只能相應(yīng)購買1個(gè)產(chǎn)權(quán)停車位；開發(fā)項(xiàng)目物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋已銷售完畢且車位辦理了初始登記尚有車位未售出的，建設(shè)單位將停車位銷售情況在該項(xiàng)目建筑區(qū)內(nèi)顯著位置公示1個(gè)月后，該項(xiàng)目購房人可以自主選擇購買第二個(gè)停車位，但一套房屋或一個(gè)業(yè)主最多可購買二個(gè)車位。

（二）租了或買了車位，還需要哪些費(fèi)用開支？

答：購買車位的還需要支出契稅、不動(dòng)產(chǎn)登記費(fèi)、機(jī)動(dòng)車停放管理服務(wù)費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用；租用停車位除需繳納租金外，還需繳納機(jī)動(dòng)車停放管理服務(wù)費(fèi)。

（三）租買了車位，還需要向物業(yè)繳費(fèi)嗎？

答：租買停車位后，仍需向物業(yè)服務(wù)單位繳納機(jī)動(dòng)車停放管理服務(wù)費(fèi)。

（四）非小區(qū)業(yè)主能否租買小區(qū)地下車位？

答：“在優(yōu)先滿足小區(qū)業(yè)主需求的前提下，仍有空余車位的，可出租給本建筑區(qū)劃以外的單位或個(gè)人停車使用，每次租賃期限不得超過一年。”因此，非小區(qū)業(yè)主可在上述情況下提出租用停車位申請(qǐng)。“住建部門對(duì)銷售對(duì)象主體身份進(jìn)行審核，對(duì)業(yè)主以外的單位和個(gè)人購買停車位的，不予辦理合同備案”。故非小區(qū)業(yè)主不得購買他人小區(qū)停車位。

（五）地上停車位，可不可租售，相關(guān)收益應(yīng)歸誰？

答：地上停車位屬于業(yè)主共有停車位的，任何單位和個(gè)人不得改變用途和現(xiàn)狀，建設(shè)單位無權(quán)出售、出租。由業(yè)主大會(huì)決定將車位交由業(yè)主使用的方式，相關(guān)收益及使用由業(yè)主大會(huì)決定。