商鋪租賃合同如何約定轉讓

商鋪租賃合同如何約定轉讓

法律規定，租賃合同中，非經出租人同意，承租人不得將租賃物轉租給他人。如果你有轉租的打算，必須提前寫明出租人同意在租賃期間允許承租人轉讓，否則轉讓時就必須經出租人同意。

轉租程序大概為：（1）征求出租人意見，了解能否轉租；（2）若能，尋找次承租人并與之簽定房屋租賃合同;若不能，可以通知出租人解除房屋租賃合同并返還多余的租金。（3）由于你們與出租人之間是不定期租賃合同，在與次承租人簽定租賃合同時，可以考慮將你們與出租人之間的租賃合同解除作為合同終止的條件之

一，寫入合同中。

轉讓費的具體策略

（1）承租前應打電話聯絡店主詢問轉讓店面的大致狀況，要和收取轉讓費的前經營者談好條件，比如續約時間有多長，合同到期后是否可以繼續續約等。還可多找幾個有經驗的朋友一起去看看，以此得到商圈評估。

（2）承租時對不實的轉讓借口要特別注意;一定要與房東確認租期，水電、電話等日常設備須請轉讓店主協助更新。

（3）要和房東處好關系，最好能提前了解房東是哪類人，是不是好說話等等。決定要簽約時，一定要問清楚房屋契約、營業登記的轉讓、設備的好壞程度等，最好與房東、轉讓者一起簽訂轉讓協議，將資產清單、售讓權利范圍寫清楚。有些房東在出租門面時，會禁止承租者轉租，如果租到這類商鋪，會產生許多麻煩。建議租店面時，應與房東、承租者三方協商，查看店鋪相關證件，并簽訂轉讓協議。并另外與業主簽訂新的店面租賃合同。

商鋪租賃合同分兩種

1、租賃合同是物產有限時間的使用權轉移，租賃合同會約定使用期限的范圍;合同中會約定一次性租賃費或按時間節點多次支付租賃費。

2、轉讓合同是物產所有權轉移，轉讓合同會約定物產所有權在某個時間節點上權屬移交。合同中會約定一次性轉讓費或按時間節點分期支付轉讓費。

法律規定哪些房地產不可轉讓

《中華人民共和國城市房地產管理法》是怎么規定的，該法律第三十七條規定了7種房地產不可轉讓的情況：

①以出讓方式取得土地使用權的，不符合本法第三十八條規定的條件的；

②司法機關和機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；

③依法收回土地使用權的；

④共有房地產，未經其他共有人書面同意的；

⑤權屬有爭議的；

⑥未依法登記領取權屬證書的；

⑦法律、法規規定禁止轉讓的其他情形。

需要指出的是，以上條款針對的是已經交房的房產，另第四十五條這樣規定：“商品房預售的，商品房預購人將購買的未竣工預售商品房再行轉讓的問題，由國務院另行規定”，但時至今日，無論是《商品房銷售管理辦法》還是其他法規條例都沒有就這種情況做出明確規定，只有地方城市出臺過相關辦法。

而從以往的案例來看，期房轉讓也不是不可以的。

1、房款已結清預售房

這種情況，雖然還未收房，但可以自由買賣，房主只需要將房屋買賣需求告知開發商，由開發商協助房主完成過戶手續。這里有個問題需要注意，買你房子的人必須全款支付。

2、房款未結清預售房

如果購房者只是交了首付款，余款尚未結清，如果沒有網簽的話比較好辦，直接找開發商協調，更名購買就好了;已經網簽未申請貸款的預售房，先得申請撤銷網簽，然后再走預售對象變更手續，重簽合同，也需要和開發商協調;已經網簽并還貸中的預售房，還涉及到銀行債務關系的轉讓，由于尚未交房，需要由開發商出面協調銀行和購房者，辦理預售房轉讓手續。

轉讓預售中的房子，并沒有完成房屋權的轉讓，而實際上是一種債權、債務關系的轉讓

1、全款買房的購房者轉讓預售房，實際上是轉讓債權，不需要經過債務人(開發商)的同意，但需要告知債務人開發商，否則無法完成轉讓。

2、非全款買房的購房者轉讓預售房，購房者既是債權人，又是債務人，轉讓預售房必須征得開發商和銀行(已完成貸款手續的情況下)的同意，否則無法完成轉讓。