最高額抵押權(quán)登記到期應(yīng)變更登記
“最高額抵押到期續(xù)辦時(shí)，部分借款人因貸款金額大、筆數(shù)分散等原因無(wú)法同時(shí)歸還貸款。由于不能注銷(xiāo)原抵押合同，重新辦理抵押登記往往會(huì)采用保證擔(dān)保過(guò)渡的臨時(shí)性應(yīng)對(duì)措施。這既增加了借款人尋找短期過(guò)渡保證單位的難度，又增加了借款人短期內(nèi)重復(fù)多次周轉(zhuǎn)貸款的資金壓力和賬務(wù)成本。同時(shí)，貸款銀行也存在著保證擔(dān)保過(guò)渡期間抵押物可能被法院查封的信貸風(fēng)險(xiǎn)。”這種情形確實(shí)在基層行(社)具有普遍性。如何解決貸款沒(méi)有全部或部分償還情況下的最高額抵押到期續(xù)辦問(wèn)題，《順位抵押的操作要點(diǎn)》一文給出的解答是：采取“同一債權(quán)人在同一財(cái)產(chǎn)上設(shè)定數(shù)個(gè)抵押權(quán)的順位抵押”操作方式，筆者認(rèn)為這不具備可操作性和普遍適用性，且存有合同風(fēng)險(xiǎn)和法律上的瑕疵。
法理和風(fēng)險(xiǎn)分析
第一，從法理上講，順位抵押是指不同的債權(quán)人(抵押權(quán)人)對(duì)同一抵押品向地方有權(quán)登記部門(mén)申請(qǐng)?jiān)O(shè)定不同數(shù)額(最高債權(quán)額)的抵押權(quán)，各債權(quán)人的抵押權(quán)合并登記價(jià)值不得超過(guò)抵押品的市場(chǎng)公允價(jià)值，遇有風(fēng)險(xiǎn)處置則按照抵押權(quán)登記的時(shí)序，可順位取得優(yōu)先清償權(quán)利，即順位抵押權(quán)。不同債權(quán)人辦理同一抵押品順位抵押時(shí)必須取得優(yōu)先已設(shè)定抵押權(quán)的其他債權(quán)人的書(shū)面同意，地方有權(quán)登記部門(mén)方可受理。順位抵押權(quán)的設(shè)立保障了各債權(quán)銀行債權(quán)的順位清償，從中可以看出，順位抵押是不同的債權(quán)人對(duì)同一抵押品取得順位抵押權(quán)以保障銀行債權(quán)得以優(yōu)先清償?shù)臋?quán)利和清償順序，同一債權(quán)人對(duì)同一抵押品無(wú)須設(shè)立順位抵押權(quán)。
第二，同一債權(quán)人對(duì)同一抵押品設(shè)立順位抵押權(quán)“須取得登記機(jī)構(gòu)配合”這種情形具有單一性，要在全國(guó)范圍內(nèi)協(xié)調(diào)地方有權(quán)登記機(jī)構(gòu)配合難度大。這是因?yàn)榻杩钊嗽谫J款沒(méi)有償還或僅部分償還的情況下，債權(quán)銀行申請(qǐng)地方有權(quán)登記機(jī)構(gòu)不注銷(xiāo)、不收回原抵押權(quán)證，再以新簽的最高額抵押合同、可能發(fā)生的債權(quán)合同重新辦理最高額抵押登記，并要求領(lǐng)取新的最高額抵押登記權(quán)證，事實(shí)上形成了同一抵押物同時(shí)對(duì)同一債權(quán)人兩個(gè)不同的債權(quán)設(shè)定了抵押擔(dān)保，即“一物兩證”事實(shí)發(fā)生。如同“一房?jī)少u(mài)”存有合同風(fēng)險(xiǎn)和法律上的瑕疵，這種情形在目前倡導(dǎo)的依法行政、合規(guī)登記的大環(huán)境下，地方登記機(jī)構(gòu)因無(wú)法可依，有權(quán)不予受理。
同時(shí)，我們也看到上述情形，與以同一抵押品的剩余價(jià)值、同一抵押品的分割價(jià)值設(shè)立順位抵押權(quán)有著本質(zhì)的不同。
第三，辦理順位抵押時(shí)提供給登記機(jī)構(gòu)的債權(quán)合同和對(duì)應(yīng)的最高額抵押合同不能與債權(quán)銀行統(tǒng)一授信有機(jī)結(jié)合，存有操作合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)。“同一財(cái)產(chǎn)上設(shè)定了數(shù)個(gè)抵押權(quán)，數(shù)個(gè)抵押權(quán)的合并抵押額度可能會(huì)大于抵押財(cái)產(chǎn)的市場(chǎng)公允價(jià)格……便于借款人在寬限期內(nèi)周轉(zhuǎn)到期限貸款。”這種采取“同一債權(quán)人對(duì)同一抵押品設(shè)立順位抵押權(quán)”方式存在如下問(wèn)題：一是數(shù)個(gè)抵押權(quán)的合并抵押額度大于抵押財(cái)產(chǎn)的市場(chǎng)公允價(jià)格;二是新簽訂的登記需要的債權(quán)合同、最高額抵押合同需要約定的最高抵押額、最高債權(quán)額將發(fā)生與債權(quán)銀行的綜合授信風(fēng)險(xiǎn)限額不符;三是操作的主觀隨意性大，合規(guī)意識(shí)不強(qiáng)。這些均違反了商業(yè)銀行統(tǒng)一授信管理和限額監(jiān)管以及貸款抵押評(píng)估的相關(guān)要求，致使債權(quán)銀行提供給登記機(jī)構(gòu)的債權(quán)合同和對(duì)應(yīng)的最高額抵押合同中設(shè)定的抵押權(quán)最高本金限額將大大超過(guò)其債權(quán)銀行的授信審批限額，且同一抵押品存在抵押價(jià)值嚴(yán)重不足，操作合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)顯現(xiàn)。
變更操作要點(diǎn)
筆者認(rèn)為，最高額抵押合同到期續(xù)辦時(shí)應(yīng)采取辦理變更登記為妥。
《中華人民共和國(guó)合同法》第五章(合同的變更和轉(zhuǎn)讓)第七十七條規(guī)定，“當(dāng)事人協(xié)商一致，可以變更合同。法律、行政法規(guī)規(guī)定變更合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)的，依照其規(guī)定。”因此，最高額抵押合同到期前辦理變更登記是法律賦予的合法權(quán)利，債權(quán)銀行在遇到“最高額抵押到期續(xù)辦時(shí)，部分借款人因貸款金額大、筆數(shù)分散等原因無(wú)法同時(shí)歸還貸款。由于不能注銷(xiāo)原抵押合同重新辦理抵押登記”的情形，相關(guān)當(dāng)事人經(jīng)協(xié)商一致，可以對(duì)原登記的債權(quán)合同和對(duì)應(yīng)的最高額抵押合同中設(shè)定的貸款抵押物、借款種類(lèi)、幣種、用途、數(shù)額、利率、期限和還款方式等條款，依據(jù)債權(quán)銀行新的授信審批意見(jiàn)，簽訂變更協(xié)議，申請(qǐng)變更登記，重新取得抵押登記權(quán)證。這樣操作便捷、合法合規(guī)、便于新老授信銜接，使變更后的最高額抵押擔(dān)保債權(quán)包含變更前和變更后將要連續(xù)發(fā)生的債權(quán)。變更操作要點(diǎn)如下：
第一，相關(guān)當(dāng)事人簽訂變更原最高額抵押協(xié)議。經(jīng)債權(quán)銀行同意，借款人、抵押人和債權(quán)銀行在原最高額抵押合同到期前簽訂變更原最高額抵押協(xié)議，該協(xié)議主要對(duì)原最高額債權(quán)合同和對(duì)應(yīng)的最高額抵押合同中的最高額抵押債權(quán)(融資)額、債權(quán)期間發(fā)生變更重新進(jìn)行確定。同時(shí)，要將原最高額抵押合同項(xiàng)下已發(fā)生、尚未到期待清償?shù)慕杩詈贤幪?hào)列入變更原最高額抵押協(xié)議中。
第二，辦理變更登記。相關(guān)當(dāng)事人簽訂變更原最高額抵押協(xié)議后，債權(quán)銀行應(yīng)準(zhǔn)備變更登記材料，主要包括(以房產(chǎn)抵押變更登記為例)：
1.變更登記申請(qǐng)書(shū)或房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)登記申請(qǐng)書(shū);
2.申請(qǐng)人的身份證明(查驗(yàn)原件，收取復(fù)印件);
3.最高額抵押權(quán)發(fā)生變更的證明材料，主要為相關(guān)當(dāng)事人簽訂的變更原最高額抵押協(xié)議(原件);
4.原最高額債權(quán)(授信)合同和對(duì)應(yīng)的最高額抵押合同及其項(xiàng)下尚未到期待清償?shù)姆执畏趴詈炗喌慕杩詈贤?
5.原抵押登記房屋他項(xiàng)權(quán)證或房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)證(原件);
6.原抵押登記房屋所有權(quán)證或房地產(chǎn)權(quán)證(原件);
7.登記機(jī)構(gòu)認(rèn)為需要提交的其他材料。
第三，領(lǐng)取變更登記后的新的他項(xiàng)權(quán)證，按新授信要求落實(shí)條件，控制額度后放款。債權(quán)銀行在最高額抵押權(quán)變更登記后及時(shí)領(lǐng)取新的他項(xiàng)權(quán)證，借款人則按照債權(quán)銀行授信審批要求，在同意的最高授信限額和變更后的最高額抵押期限內(nèi)，根據(jù)資金使用計(jì)劃和資金缺口情況，逐筆與債權(quán)銀行簽訂具體約定每筆主債務(wù)金額、主債務(wù)履行期限及其他權(quán)利、義務(wù)的分合同或協(xié)議，最終達(dá)到與新老授信要求相銜接，滿足借款人生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)周轉(zhuǎn)使用信貸資金之目的。
除最高額債權(quán)抵押登記期限申請(qǐng)延長(zhǎng)變更登記情形外，下列情形可以簽訂變更協(xié)議，申請(qǐng)辦理變更登記，以方便借款人及時(shí)申請(qǐng)使用信貸資金。
1.申請(qǐng)置換已設(shè)定最高額債權(quán)抵押登記的抵押物的，可申請(qǐng)最高額擔(dān)保債權(quán)不變，置換成新的抵押物登記;
2.新的授信額度增加，但貸款抵押物與原授信相同的，可申請(qǐng)最高額貸款抵押物不變，最高抵押額度增大變更登記;
3.新的授信額度不變，但貸款抵押物減少的，可申請(qǐng)最高額擔(dān)保債權(quán)不變，最高抵押額度增大變更登記。
債權(quán)銀行在申請(qǐng)辦理最高額抵押變更登記中應(yīng)注意的幾個(gè)風(fēng)險(xiǎn)節(jié)點(diǎn)：
一是申請(qǐng)最高額抵押權(quán)擔(dān)保期間延長(zhǎng)變更登記，應(yīng)在原最高額抵押合同抵押期間到期日前10個(gè)工作日辦理。具體時(shí)間應(yīng)根據(jù)債權(quán)銀行信貸流程和登記機(jī)構(gòu)辦理變更登記所需時(shí)間而定。
二是辦理最高額抵押權(quán)變更登記前，應(yīng)到登記機(jī)構(gòu)查詢查復(fù)原最高額抵押權(quán)對(duì)應(yīng)的貸款抵押物是否發(fā)生其他債權(quán)銀行申請(qǐng)法院訴訟保全債權(quán)的情形，如發(fā)生則不宜辦理變更。
三是未發(fā)生其他債權(quán)銀行申請(qǐng)法院訴訟保全債權(quán)情形的，債權(quán)銀行同意辦理最高額抵押變更登記的，應(yīng)符合授信審批的限制條件，確保變更登記符合對(duì)最高債權(quán)額、債權(quán)確定期間的風(fēng)險(xiǎn)管理要求，并在變更登記協(xié)議中列明。
四是相關(guān)當(dāng)事人簽訂的最高額抵押變更登記協(xié)議為原最高額債權(quán)合同和對(duì)應(yīng)的最高額抵押合同的有效組成部分，具有等同法律效力，應(yīng)與變更登記后的他項(xiàng)權(quán)證(押品復(fù)印件)一并存放信貸檔案，押品權(quán)證則封包入庫(kù)管理。
最后，筆者提示：債權(quán)銀行取得最高額抵押權(quán)后，在借款人每次申請(qǐng)?zhí)峥钋埃阶罡哳~抵押權(quán)登記機(jī)構(gòu)查詢查復(fù)貸款抵押品狀況，凡發(fā)生其他債權(quán)銀行申請(qǐng)人民法院訴訟保全債權(quán)，查封貸款抵押品的情形，則要停止放款。(作者：安徽蕪湖揚(yáng)子農(nóng)商行放款中心阮躍華，來(lái)源：《中國(guó)農(nóng)村金融》2015年第4期)
附：
順位抵押的操作要點(diǎn)
為進(jìn)一步加強(qiáng)抵質(zhì)押物品管理，確保貸款抵質(zhì)押擔(dān)保的真實(shí)、有效，浙江瑞豐農(nóng)村商業(yè)銀行(以下簡(jiǎn)稱(chēng)瑞豐農(nóng)商行)自2012年開(kāi)始對(duì)全行抵質(zhì)押物品實(shí)行總行庫(kù)管中心集中管理，有效防范了基層貸款行隨意調(diào)閱抵質(zhì)押物品，清償貸款債權(quán)前注銷(xiāo)抵押重新登記等潛在操作風(fēng)險(xiǎn)。
但是，基層貸款銀行在信貸實(shí)務(wù)操作中又往往會(huì)碰到最高額抵押到期續(xù)辦時(shí)，部分借款人因貸款金額較大、筆數(shù)分散等原因無(wú)法同時(shí)歸還貸款的情況。由于不能注銷(xiāo)原抵押合同重新辦理抵押登記，往往會(huì)采用保證擔(dān)保過(guò)渡的臨時(shí)性應(yīng)對(duì)措施。這既增加了借款人尋找短期過(guò)渡保證單位的難度，又增加了借款人短期內(nèi)重復(fù)多次周轉(zhuǎn)貸款的資金壓力和財(cái)務(wù)成本。同時(shí)，貸款銀行也存在著保證擔(dān)保過(guò)渡期間抵押物可能被法院查封的信貸風(fēng)險(xiǎn)。因此，為有效緩解信貸客戶擔(dān)保難、轉(zhuǎn)貸難的問(wèn)題，防范過(guò)渡擔(dān)保期間的信貸風(fēng)險(xiǎn)，有必要對(duì)同一債權(quán)人的順位抵押進(jìn)行積極探索和實(shí)踐。
同一債權(quán)人順位抵押的作用
所謂順位抵押，就是同一財(cái)產(chǎn)上設(shè)定數(shù)個(gè)抵押權(quán)，數(shù)個(gè)抵押權(quán)按照抵押登記的先后順序排列，并按照登記的先后順序優(yōu)先受償。
作為債權(quán)人的貸款銀行，雖然在同一財(cái)產(chǎn)上設(shè)定了數(shù)個(gè)抵押權(quán)，數(shù)個(gè)抵押權(quán)的合并抵押額度可能會(huì)大于抵押財(cái)產(chǎn)的市場(chǎng)公允價(jià)格，但因貸款銀行對(duì)同一財(cái)產(chǎn)設(shè)立順位抵押并提前續(xù)辦抵押登記，是為了利用順位抵押給予借款人一定的抵押寬限期，便于借款人在寬限期內(nèi)周轉(zhuǎn)到期貸款。在信貸實(shí)務(wù)中因授信管理和限額監(jiān)管，借款人必須先逐筆歸還到期貸款，貸款銀行才能等額發(fā)放貸款，故順位抵押的借款人貸款額度并不增加，貸款銀行也不會(huì)因此而增加擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)。
同一債權(quán)人順位抵押的信貸操作要點(diǎn)
(一)重新簽訂抵押合同。貸款銀行在借款人提供的抵押擔(dān)保到期前，可不注銷(xiāo)原抵押合同，先與抵押人協(xié)商簽訂新的最高額抵押合同，重新約定最高額抵押擔(dān)保的融資期限及最高融資限額，并錄入生產(chǎn)系統(tǒng)生成新的抵押合同號(hào)。
(二)辦理順位抵押登記。新的抵押合同簽訂后，貸款行客戶經(jīng)理必須向登記機(jī)構(gòu)辦理順位抵押登記，并領(lǐng)取他項(xiàng)權(quán)利證書(shū)。辦妥順位抵押登記后，貸款行客戶經(jīng)理可在新抵押合同項(xiàng)下，與借款人簽訂借款合同、借款借據(jù)，逐筆為借款人周轉(zhuǎn)到期貸款。
(三)及時(shí)注銷(xiāo)原抵押登記。借款人的到期貸款全部周轉(zhuǎn)完畢后，貸款行的客戶經(jīng)理必須確認(rèn)原抵押合同項(xiàng)下已無(wú)對(duì)應(yīng)的擔(dān)保債權(quán)，及時(shí)在生產(chǎn)系統(tǒng)中注銷(xiāo)原抵押合同，并向登記機(jī)構(gòu)辦理原抵押登記的注銷(xiāo)手續(xù)，及時(shí)滌除前一順位抵押權(quán)。
同一債權(quán)人順位抵押應(yīng)注意的事項(xiàng)
(一)須對(duì)抵押合同作特別約定
同一債權(quán)人順位抵押實(shí)質(zhì)是提前續(xù)辦最高額抵押登記，實(shí)現(xiàn)抵押擔(dān)保在借款人周轉(zhuǎn)貸款期間的無(wú)縫對(duì)接，故借款人周轉(zhuǎn)貸款期間存在兩個(gè)有效的抵押合同及抵押權(quán)，貸款銀行必須對(duì)抵押合同作特別約定。
1.第一次辦理順位抵押續(xù)簽抵押合同的客戶，貸款銀行應(yīng)與抵押人在“其他約定事項(xiàng)”中特別約定：“本合同為最高額抵押登記到期提前續(xù)簽，第一、第二順位抵押權(quán)人均為本債權(quán)人，其中：××××號(hào)最高額抵押合同為第一順位，本合同為第二順位。”
2.第二次辦理順位抵押續(xù)簽抵押合同的客戶，在“其他約定事項(xiàng)”中則約定：“本合同為最高額抵押登記到期提前續(xù)簽，第一、第二順位抵押權(quán)人均為本債權(quán)人，其中：××××號(hào)最高額抵押合同為第二順位，本合同為第一順位。”此后重復(fù)辦理順位抵押則以此類(lèi)推，循環(huán)約定。
3.上述“其他約定事項(xiàng)”中的第一、第二抵押權(quán)順位約定，涉及抵押權(quán)的優(yōu)先清償順序，為抵押合同的重要約定事項(xiàng)，抵押權(quán)人和抵押人應(yīng)在“其他約定事項(xiàng)”上簽章予以確認(rèn)。
(二)須提前辦理抵押登記
如前所述，辦理順位抵押是為了借款人周轉(zhuǎn)貸款期間抵押擔(dān)保的無(wú)縫對(duì)接，緩解借款人轉(zhuǎn)貸難、擔(dān)保難問(wèn)題，而登記機(jī)構(gòu)辦理抵押登記需要一定時(shí)間。為此，貸款銀行客戶經(jīng)理一般可在原抵押合同項(xiàng)下第一筆貸款到期日前一個(gè)月，與抵押人續(xù)簽抵押合同辦理順位抵押，以確保借款人貸款到期時(shí)順利周轉(zhuǎn)。
同時(shí)，因順位抵押時(shí)原抵押合同并未注銷(xiāo)，原登記的他項(xiàng)權(quán)利證書(shū)也有效而不能提取。貸款銀行客戶經(jīng)理在提前辦理順位抵押時(shí)，可通過(guò)調(diào)閱方式提取房屋、土地權(quán)證等權(quán)屬證書(shū)，并在順位抵押登記后將上述權(quán)屬證書(shū)作為新抵押合同項(xiàng)下抵質(zhì)押物品，隨同新的他項(xiàng)權(quán)利證書(shū)一并入庫(kù)集中管理。原他項(xiàng)權(quán)利證書(shū)則在借款人周轉(zhuǎn)全部到期貸款、原抵押合同正式注銷(xiāo)后，由貸款行客戶經(jīng)理提取并向登記機(jī)構(gòu)辦理注銷(xiāo)登記。
(三)須全程跟進(jìn)抵押登記
貸款銀行客戶經(jīng)理應(yīng)全程跟進(jìn)順位抵押登記手續(xù)，不得單獨(dú)委托借款人、抵押人或者第三方辦理，確保順位抵押擔(dān)保的真實(shí)性、合法性和有效性。
(四)須取得登記機(jī)構(gòu)配合
同一債權(quán)人順位抵押符合《擔(dān)保法》《物權(quán)法》規(guī)定，不影響第三人的利益，抵押登記時(shí)也不增加登記手續(xù)，但因順位抵押是未注銷(xiāo)原抵押登記同時(shí)進(jìn)行順位登記，與傳統(tǒng)抵押到期注銷(xiāo)后重辦登記存在登記環(huán)節(jié)前后調(diào)整的現(xiàn)象，可能需要登記機(jī)構(gòu)登記系統(tǒng)升級(jí)，以及增加登記人員查詢工作量等問(wèn)題，故建議開(kāi)展同一債權(quán)人順位抵押前由總行出面，并可積極借助當(dāng)?shù)亟鹑谵k，加強(qiáng)與登記機(jī)構(gòu)的聯(lián)系溝通，取得登記機(jī)構(gòu)的大力支持。(作者：浙江瑞豐農(nóng)商行王耿芳，來(lái)源：《中國(guó)農(nóng)村金融》2014年第15期)
